过去鼎好大厦
20年前，有传言称，从人民大学毕业的刘强东曾在鼎豪大厦四楼租了一家约3平方米的商店。该店名为京东多媒体，主要销售光驱和光盘。他很快就把精力投入到电子商务上，开始成为京东的在线购物中心。
鼎豪大厦一度领先时代，成为中关村初代企业家的配送中心，但直到2019年开始改造，才停留在电子超市1.0版。
2019年，外资财团以13.4亿美元的总价收购鼎好大厦。北京迄今为止最大的商业地产收购案之一，被广泛评为相当划算。鼎好大厦作为中关村商业改革办公室的典型样本和北京最大的城市更新项目之一，正在被推倒。
近日，鼎好大厦业主北京鼎固鼎好实业有限公司对36氪表示，继2020年10月底A座写字楼入市后，鼎好大厦目前正在办理B座改造前期手续的审批拆除工作，预计其部分写字楼将于2024年中期推向市场。此外，鼎好A、B座一层、地下一层、二层将改造成商业板块，或将于2024年运营。
腾笼换鸟2019年，瑞士合众集团与华旭控股、启城投资、浩腾投资完成了对鼎好大厦的收购。鼎好电子大厦随后正式关闭。在过去的20年里，曾经被许多企业家视为淘金场的中关村电子挥手告别。
同时，鼎好大厦主体建筑也正式开始。
鼎好项目方对36氪表示，项目对现金流有明确要求。因此，采用了改造A、B以单独改造的形式，确保改造过程中剩余的项目能够持续流入租金。比如，A座改期，B创新工场、爱奇艺等原有租户，以及麦当劳、星巴克等一些底层商，都在继续经营。B座改造时，A这个座位已经进入市场一年多了，而创新工场则从B座搬到了改造后的A座。
业主和为其提供租赁代理服务的世邦魏理仕都告诉36氪，像创新工厂一样改造后续租并不常见。这种升级改造本质上是为了产业升级和腾笼换鸟。原租户的承受能力和是否符合该地区现有的工业特点都是限制因素。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务业主租赁部负责人王一茜说。
由于鼎豪大厦改造后作为甲级写字楼出租，原租户更新迭代，大厦在很大程度上避免了教育行业危机造成的租户搬迁。
【鼎好大厦】立面改造后
中关村最初的空置率很低。在线教育产业的收缩确实导致了空置率的提高。这些空置大多是B级办公楼，有一定的遗留装饰，符合一些成长和初创技术企业的选址标准。北京鼎固鼎好实业有限公司副总经理于红告诉36氪，鼎好大厦改造后已成为甲级写字楼。
在外资接管之前，鼎好大厦曾在2012年尝试升级改造：将6层以上的精品格子间加隔断，改为办公楼。2018年，基金和前业主开始谈收购，逐步退出A座6层以下的店铺租户。直到2019年初交易完成，1000多户租户的退出基本完成。余红承认，由于鼎好大厦A座未散售，且大部分租户合同于2018年2月到期，租户退休相对顺利。
鼎好大厦B座部分散售，小业主400多户。据此前媒体报道，他们中的许多人在鼎好待了十多年，见证了中关村多年来的变。换句话说，如果刘强东没有转型电子商务，而是花了一笔钱买了一个柜台，今天就没有京东了。
在中关村地区的改造中，如此庞大的小业主仅次于中关村E世界。据36氪之前了解，无论是办公楼大宗交易还是更广义的城市更新项目，散户小业主的回购都是困难的。
关于小业主的问题，我们成立了一个专门的团队来谈回购和租金。现在基本上已经回购了，剩下的大约是10或20户。我们的原则是与小业主共同发展，让小业主得到相应的投资回报，我们的建筑改造也能正常进行。余红说，与小业主的回租年限一般在10年以上。
目前，改造后鼎好a座单租户租赁面积大幅提升。以创新工厂为例，原租赁面积仅3500平方米，搬入改造后的建筑租赁面积翻了一番。王一茜说，中关村商务区的科技公司大多是，这些公司更希望租用大平面作为办公空间。他们倾向于更高效地工作，所以在同一区域，优先租一层而不是两层。”她说。
商改办鼎好大厦虽然作为写字楼出租多年，但实际业主之前并没有对大厦格局进行根本性的改造。因此，自2020年以来的新一轮改造，仍可视为中关村区域商改办的典型样本。
事实上，北京商业改革办公室的实践可以追溯到2017年以前，从东长安街到望京，再到三里屯和十里堡。根据中量联行此前发布的报告，从2010年到2017年，大型办公楼项目入市后，一年内入驻率可达70%，而不少零售物业在变化中逐渐褪色，传统百货公司的商业改造项目也逐渐流行起来。
就像丁浩大厦以前是一家电子超市一样，它是根据商业逻辑设计的。建筑物的核心气缸（建筑应力结构的核心部分）在外围，办公楼的应力结构一般在建筑物的中心。鼎好大厦A座外围的核心筒挡住了玻璃幕墙，导致中间采光不良。
我们的目的是将鼎好打造成甲级写字楼的品质。其中一种设计方法是在结构上打造一个50米高的采光中庭，达到玻璃幕墙和内部双面采光的效果。采光和深度对工程质量影响很大。经过改造，鼎好大厦A座成为中关村西区唯一WELL和LEED办公楼项目双认证。
改造后的中庭
虽然B座的深度相对合理，但为了进一步照顾采光，与A座协调，项目方还在B座设立了两个小中庭。“将来A、B做连通，它（B座)的核心筒在中心，更符合写字楼的形状，所以我们只会在南面做两个小中庭，A座风格统一。”
照明和径深是大多数商业改革项目方都会遇到的问题，但经过多年的实践，其困难不再在技术层面。据36氪之前了解，对于项目方来说，拆迁中庭实际上会减少租赁面积，影响业主的现金流入。北京有商业项目，掏空的中庭面积甚至达到总面积的五分之一，项目方很难计算利润账。
在压力下，很多项目方开始想到补面积，比如立面阳台、未使用的顶层等，但这种补充可能无法通过审批水平。余洪提到，改造项目增加面积的问题必须在改造开始时注意。从第一版设计来看，丁浩要求测绘公司介入，平衡面积，使后续审批流程更加顺利，无需进入特殊审批流程。如果一开始没有注意到这个问题，直到即将完成或产权处理阶段才发现面积差异太大，”
虽然照明和径深是商业改革项目普遍面临的问题，但项目方选择的解决方案不同，需要考虑商业改革项目的区域、客户群体等因素。王一茜说，位于中关村的鼎豪大厦在改造设计中在中低区建造了一个阳光中庭。一方面可以改善原商业平面工程的采光问题，在平面上形成环形走廊，提高入驻企业员工之间的沟通效率。
盈科中心位于三里屯，是另一个典型的商业改革案例。盈科中心于2017年入市，是北京首个成功改造为甲级写字楼的商业改办项目。它没有从中心拿出中庭，而是试图纵切，使项目得到更大的照明。长期关注商业改革的业内人士告诉36氪，盈科中心在三里屯，更像是零售和办公相结合的企业，如安利纽崔莱、雷克萨斯、梅赛德斯-奔驰等，更像是一个小型单户。
但也有业内人士对36氪表示，也正是因为其产品更像小单户，面积相对固定，灵活性相对较弱。北京办公公市场的需求变化很快从灵活性的角度来看，盈科大厦项目方可能会在以后的运营中遇到一些挑战。
化整为零除办公楼外，鼎好大厦A、B中关村西区唯一的一层、地下一层、地下二层将整体改造为商业项目TOD该项目具有连接4号线和10号线的自然交通优势。项目方介绍，只保留三层业务，考虑项目整体利润目标。同时，商业部分规划为办公设施，没有区域扩张需求。
据悉，鼎好商业部分建筑面积4.2万平方米，但由于主要在地下，实际租赁面积仅为1.8万平方米，受建筑机房、电梯等占地的影响。对于持有人、改造方和运营商来说，如此小的业务量是一个巨大的挑战。
2021年5月正式开业的西单更新场是北京一个非常典型的小规模商业改造项目。前身为西单文化广场和地下商业格子店77街。项目实际租赁面积近6000平方米，但改造总成本高达6亿元。项目现金流高度依赖于品牌调性、租金交换频率等精细运营环节。
目前，鼎好内将入驻的商业品牌尚未透露。余红告诉36氪，由于项目租赁面积小，需要更加注重空间设计。机房等基础设施的占用不仅对租赁面积有很大影响，而且对客流线路也有很大影响。在商店里设计很困难。此外，中关村西区还有北京第一条地下环廊，一端连接地铁，另一端连接地下环廊。因此，设计师在项目中规划了24小时的连接通道，为未来中关村核心区的地下连接预留了良好的条件。
据报道，中关村西区的地下环廊可以通往主干道和各种建筑。设计的初衷是缓解地面交通压力，但多年来使用效率一直较低。根据公开信息，2022年7月底，海淀区人民政府开始招标中关村西区地下环廊出入口改造工程。
目前，鼎好商业部分的设计已经完成，实际铺数量近200个。为了提高平面效率，项目方尽量将店铺划分尽可能小，同时尽量在主街设置店铺。项目方预计零售比例约35%，餐饮业态30%，生活方式业态16%，科技体验业态13%，休闲娱乐业态2%，其他业态预留4%。
中关村西区的商业从南到北越来越萧条。余红说。中关村西区，东临中关村街，西临苏州街，北起北四环，南至海淀南路，整个区域靠近正方形。以食宝街为分界，南侧有新中关购物中心和领先购物广场(原名欧美汇)，鼎好大厦位于北侧，几乎没有中大型商业配套设施。
我们也想通过这个项目吸引清华大学和北京大学的学生作为目标客户。鼎好大厦与北京大学和清华大学仅隔一条四环路。除了与顶尖大学相邻的先天优势外，中关村西区的目标客户也包括商业精英和高净值家庭。
目前，鼎好大厦A座已经商业化
中关村商务餐饮非常稀缺。余红说。2009年，海淀区人民政府发布了《关于加快中关村西区业态调整的通知》，明确提出不鼓励电子商店、购物中心（商店）、购物中心、餐饮等业态在该地区发展，为高端产业的发展腾出空间。多年来，中关村西区对新增商业一直十分谨慎。
不止一位商业地产投资者向36氪透露，中关村科技公司众多，人员密度高，上班族吃饭问题严重。虽然食宝街的引入在一定程度上缓解了这个问题，但街上没有桌椅，溢出的餐饮需求无法完全满足。鼎好大厦也将商场一楼基本规划为餐饮业态。
食宝街于2022年3月关闭。知情人士表示，光大安石从光耀东方手中接下食宝街后，正在酝酿新一轮的改造。目前，食宝街二期已关闭，一期正在逐步清理，改造正处于审批阶段。食宝街的关闭可能会给中关村的吃饭难带来更大的挑战。鼎好对36氪表示，鼎好大厦包括餐饮在内的商业板块可能在明年和明年进入市场。
中关村常年面临的吃饭问题，加上疫情的影响，使得政府对中关村西区商业的态度更加柔和。鼎豪大厦业主和其他业内人士都告诉36氪，目前中关村西区的商业更以市场为主，政府更控制地下空间的备案，项目本身的合理商业比例不受批准限制。
鼎好大厦后，中关村办公楼大宗交易时有发生，往往成为市场上的热点交易。2021年12月，普洛斯收购了中关村盈都大厦D座；2021年3月，中国金茂、首股、高和资本联合收购启迪科技大厦D座；2021年5月，安狮资本接管了远洋资本旗下的钻石大厦。这也是远洋资本城市更新基金首次退出 的项
